Faktoren des Immobilienmarkts in Griechenland sehen zehn Ursachen, welche den Markt nicht zu Atem kommen lassen und Investoren entmutigen.
Anlässlich der neuen Immobiliensteuer, die derzeit von der Regierung “gekocht” wird und dem Fiskus über 3 Milliarden Euro in die leeren Kassen spülen soll, wird auf dem Markt der Gnadenschuss für den Immobilienmarkt in Griechenland befürchtet.
Die Änderungen bei der Immobilienbesteuerung kommen zu einem Zeitpunkt, wo ein Bestand von wenigstens 120.000 Wohnungen unverkauft bleibt und die Analytiker einen neuen Rückgang der Preise prognostizieren, während trotz der Regulierungen von 179.000 Bau- und Wohnungskrediten die Anzahl der “roten” Kredite kontinuierlich zunimmt.
Tausende Wohnung stehen leer und bleiben geschlossen. Charakteristisch ist, dass die Stadtwerke Athen (EYDAP = Gesellschaft für Wasserversorgung und Abwasserentsorgung) im vergangenen Jahr die Wasserversorgung bei 26.000 Wohnungen unterbrach, die niemals wieder an das Wasserversorgungsnetz angeschlossen wurden.
10 Gründe, derzeit in Griechenland keine Immobilie zu kaufen
Für die Faktoren des Marktes wird die Investition in Immobilien sogar auch in den Fällen, in denen sie nicht unrentabel ist, beunruhigend langfristig! Selbige finden zehn Ursachen, welche den Immobilienmarkt nicht zu Atem kommen lassen und die Investoren entmutigen.
- Die Ankündigungen über die praktisch dauerhafte Etablierung der außerordentlichen Steuer (“Abzocke” – EETIDE) auf die Immobilien reichten aus, die Preise noch weiter zu komprimieren. Auf dem Markt wird inzwischen ein weiterer Rückgang der Preise in den nächsten Monaten und nach Bekanntgabe der Einzelheiten über die steuerliche Behandlung des Immobilienvermögens vorweggenommen. Die Immobilienpreise, die seit Ende 2008 bereits um mehr als 20% (um 24% in Athen laut der Griechischen Bank) nachgegeben haben, werden erwartungsgemäß auch in diesem Jahr die fallende Tendenz um 10% – 20% fortsetzen. Nun äußern manche, die Steuern würden dazu beitragen, noch schneller bei 30% anzugelangen, also bei dem Prozentsatz des weiteren Rückgangs, den Bankfunktionäre prognostiziert haben. die Rating-Agentur Fitch legte neulich die Messlatte für den weiteren Fall bereits bei 15% an.
- Der Druck der Troika, der Aussetzung der Zwangsversteigerungen von Hauptwohnungen durch die Banken ein Ende zu setzten, hat nicht gefruchtet, da die Regierung sich widersetzt. Es steigt jedoch die Beunruhigung darüber, was ab 2014 geschehen wird. Im Fall der eventuellen Abschaffung der Regelung (oder Änderung der Bedingungen) droht die Gefahr eines großen Rückgangs der Immobilienpreise, da dies eine Runde der Zwangsversteigerungen und somit auch eines steigenden Angebots einleiten wird.
- Solange die Banken lukrative Einlagenzinsen bieten ist es vorzuziehen, eine niedrige Miete zu zahlen anstatt einen Baukredit (mit hohem Zinssatz) aufzunehmen, um ein eigenes Haus zu kaufen. Es wird noch etlicher Zeit bedürfen, bis der Bankenmarkt ins Gleichgewicht kommt, während die Mieten sich weiterhin sinkend bewegen.
- Im Gegensatz zu dem, was für die Banken gilt (siehe Tiresias-System), können die Immobilieneigentümer die Zuverlässigkeit ihrer Mieter praktisch nicht kontrollieren, was zum Ergebnis hat, dass der Anteil der Unsicherheiten bei der Einnahme der Mieten sehr hoch ist. Gleichzeitig werden die Mieten, die bei den gewerblichen Immobilien um ungefähr 50% und bei den Wohnungen um 30% – 40% gesunken sind, 2013 wegen der allgemeinen Steuerjagd, welche die Einkommen einschränkt, weiterhin zurückgehen.
- Der existierende institutionelle Rahmen schafft – zumindest so wie er heute funktioniert – für die Immobilieneigentümer, die ihre unbezahlten Mieten über den Rechtsweg einzufordern verfolgen werden, große Hindernisse (hohe Ausgaben im Verhältnis zu dem Gegenstand der Sache, zeitraubende Verfahren, Bürokratie), Dies hat zum Ergebnis, dass der Anteil der Eigentümer, die ihre einschlägigen Forderungen zu Gunsten des Fiskus abtreten, immer mehr zunimmt.
- Bei den gewerblichen Mietungen gab das Gesetz Katseli den Mietern die Möglichkeit, einseitig die von ihnen unterschriebenen langfristigen Verträge zu brechen, welche Tatsache die großen Unternehmen ausnutzten. Neulich verlängerte die Novelle Chatzidakis dieses Recht sogar um ein weiteres Jahr, mit dem Ergebnis, dass auf dem konkreten Teil des Marktes eine intensive Verzerrung verursacht wird.
- Im Fall der Steuern (siehe deren anstehende Zusammenlegung zu einer Einheitssteuer) wird nicht die Tatsache mitbewertet, dass die Immobilien zum Teil gegebenenfalls mit geliehenem Kapital erworben worden sind. Zusätzlich wird diese Steuer sogar auch in Perioden erhoben, in denen die konkreten Immobilien kein oder sogar ein negatives Einkommen abwerfen.
- Kommen wir nun zu dem Fall, in dem die Immobilien ein Einkommen abwerfen. Es kommen Szenarien zu Gehör, gemäß denen es Fälle von Immobilien geben wird, wo der Satz der jährlichen Steuerbelastung den Mietertrag übersteigen wird, womit es einen Steuersatz von über 100% geben wird!
- Die Änderungen bei dem Steuersystem für Immobilien sind äußerst häufig, was zum Ergebnis hat, dass die Realisierung jeder beliebigen Planung unmöglich ist. Beispielsweise wird ein Immobilieninvestor von der Bank für eine Periode von zehn bis zwanzig Jahren mit Krediten finanziert. In dem konkreten Zeitraum geben jedoch nicht nur die Kreditverträge den Banken das Recht, die Bedingungen der Finanzierung – unter Voraussetzungen – anzugleichen, aber zusätzlich ändern sich auch die steuerlichen und übrigen Belastungen auf äußerst häufiger Basis. Umstürze gab es in den vergangenen Jahren auch bei den Steuerbefreiungen für Kredite für die Hauptwohnung, die 2014 endgültig abgeschafft werden.
- Die Kosten der Transaktion zum Erwerb einer Immobilie sind nicht nur sehr hoch, aber auch nicht einmal verhandelbar, da sie praktisch mittels staatlicher Beschlüsse festgesetzt werden (Fixierung der Preise auf die Höhe der “objektorientiert bestimmten” Werte, festgesetzte Honorare der Rechtsanwälte und Notare).
(Quelle: euro2day.gr)
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